Welke smaken zijn er?
Als uw uit het buitenland aangeworven werknemer naar Nederland verhuist, heeft hij (of zij) mogelijk een woning in zijn bezit. De werknemer kan een woning in zijn thuisland aanhouden of onroerend goed in Nederland aanschaffen. In dit artikel leest u of uw werknemer in Nederland belasting moet betalen over (inkomsten uit) zijn woning en of de hypotheekrente aftrekbaar is in Nederland.
Aankoop woning in Nederland
Voor onroerend goed in Nederland zijn er twee smaken. De woning is belast in Box 1 (inkomsten uit werk en woning), net als bijvoorbeeld het salaris, of in Box 3 (inkomsten uit sparen en beleggen).
Als de werknemer de woning zelf betrekt, zal deze woning waarschijnlijk zijn hoofdverblijf vormen. De woning is dan belast in Box 1. Als hij hiervoor een lening afsluit bij een Nederlandse bank, is de (hypotheek)rente op deze lening in de meeste gevallen aftrekbaar. Mocht de werknemer een lening voor de woning afsluiten bij een buitenlandse bank, dan is de rente alleen aftrekbaar als hij de lening ten minste annuïtair, in maximaal 30 jaar aflost. De verschuldigde rente, verminderd met woongenot uitgedrukt in euro’s (eigenwoningforfait), mag de werknemer aftrekken van zijn belastbaar inkomen in Nederland.
Koopt de werknemer een woning in Nederland om te verhuren, dan is deze woning in principe belast in Box 3. De Belastingdienst berekent dan over het verschil tussen de waarde van de woning en schuld die hier tegenover staat een fictief rendement. De werkelijke huuropbrengsten zijn dus onbelast. Dit verandert mogelijk als uw werknemer een te groot gedeelte van het beheer van de woning voor zijn rekening neemt. Ook belangrijk om te weten bij een woning in Box 3 is dat kosten zoals hypotheekrente of kosten voor een verbouwing niet aftrekbaar zijn.
Buitenlandse (eigen) woning
Uw werknemer verhuist naar Nederland en houdt zijn woning in het woonland aan. Wat zijn dan de fiscale gevolgen?
Als de werknemer de woning aan derden verhuurt tijdens zijn verblijf in Nederland, verhuist de woning in de meeste gevallen naar Box 3. Uw werknemer moet in zijn Nederlandse aangifte de waarde van de woning en de bijbehorende schuld op 1 januari van dat jaar opgeven. Als Nederland een belastingverdrag heeft gesloten met het thuisland van uw werknemer, is daarin waarschijnlijk opgenomen dat inkomsten uit onroerende zaken zijn belast in het land waar het onroerend goed is gelegen. Nederland zal dan een voorkoming van dubbele belasting verlenen. Als uw werknemer over vermogen beschikt kan er ondanks de vrijstelling die Nederland verleent toch enige belastingheffing in Nederland achterblijven. Dit fenomeen noemen we het progressienadeel.
Let op: past u de 30%-regeling toe voor uw werknemer? Dan hoeft hij zijn buitenlandse woning niet in Nederland op te geven zolang de 30%-regeling loopt.
Uw werknemer kan zijn buitenlandse woning ook leegstaand aanhouden in afwachting van verkoop of tot hij terugkeert naar zijn thuisland. In deze complexe situaties heeft uw werknemer mogelijk ook recht op hypotheekrenteaftrek in Nederland over zijn buitenlandse woning. De Global Mobility specialisten van DRV Accountants & Adviseurs zoeken dit graag voor uw werknemer uit.
Uitzendregeling
Heeft u werknemers uit Nederland die tijdelijk voor uw onderneming buiten Nederland gaan werken? Ook zij kunnen onder voorwaarden hun hypotheekrente in aftrek blijven brengen in Nederland. Hier is onder andere voor vereist dat:
de woning leeg staat; of
personen die voorafgaand aan de uitzending tot het huishouden behoorden in de woning blijven wonen; of
antikrakers met een kraakwachtovereenkomst in de woning verblijven.
Daarnaast mag uw werknemer geen inkomsten uit een andere eigen woning ontvangen, bijvoorbeeld uit een koopwoning in het werkland. Als uw werknemer tijdens de uitzending geen belastbare inkomsten in Nederland heeft om de hypotheekrenteaftrek van af te trekken, schuift de renteaftrek door naar het eerste jaar waarin hij weer belastbaar inkomen in Nederland heeft.
De uitzendregeling is zeer specifiek. Vorige maand is er nog over geprocedeerd, waarbij de renteaftrek kwam te vervallen, omdat een uitwonende dochter een maand in de woning verbleef voor zij haar koopwoning kon betrekken. Een relatief eenvoudige oplossing had dit verlies kunnen voorkomen. Laat uw werknemer goed informeren voor hij naar het buitenland vertrekt.
Conclusie
Werft u een werknemer aan uit het buitenland, vraag hem dan of hij op de hoogte is van de Nederlandse belastingheffing op het gebied van onroerend goed. Heeft u of uw werknemer nog vragen over de (eigen) woning over de grens? Neem dan tijdig de juiste stappen.